地產(chǎn)開發(fā)過程品質(zhì)控制對策 2012-05-26
文化是企業(yè)管理中最強有力的工具，建立品質(zhì)文化是青建地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過程品質(zhì)控制的有效途徑。青建地產(chǎn)品質(zhì)文化的建立完善要靠品質(zhì)控制體系的完善，目前青建地產(chǎn)已經(jīng)形成了施工過程的全面質(zhì)量管理，并且通過了ISO9000 的質(zhì)量體系認(rèn)證。為進(jìn)一步完善青建地產(chǎn)品質(zhì)文化體系，在項目開發(fā)整個過程都采用全面質(zhì)量管理的理論，以PDCA為基本的管理工作方法，包括四個階段和八個步驟，充分發(fā)揮QM 小組的作用。
PDCA詳細(xì)分解為：
Plan 階段：制定開發(fā)過程控制的控制標(biāo)準(zhǔn)和檢驗程序。
Do 階段：按照制定好的開發(fā)進(jìn)度計劃嚴(yán)格執(zhí)行落實，同時全面收集各種數(shù)據(jù)資料，為了準(zhǔn)確的反映出品質(zhì)控制點的方案執(zhí)行情況，制定出相應(yīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 Check 階段：在對Do 階段收集的書籍統(tǒng)計信息進(jìn)行整理分析，靈活運用層別圖、直方圖法、特性要因分析法、帕累托圖等分析工具，找出引起品質(zhì)問題的主要矛盾和次要矛盾。 Action階段：總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，改進(jìn)管理，鞏固成績，結(jié)合實際制定標(biāo)準(zhǔn)，防止類似品質(zhì)問題的再次發(fā)生，同時把沒有解決的問題轉(zhuǎn)入下一PDCA循環(huán)，作為下一個循環(huán)的目標(biāo)。
依據(jù)ISO9000 質(zhì)量體系的有關(guān)規(guī)定，在項目開發(fā)過程中主要加強以下四個方面的品質(zhì)控制：
（1）從設(shè)計抓起青建地產(chǎn)項目品質(zhì)。在產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)階段，就把品質(zhì)文化設(shè)計“融入”在產(chǎn)品之中。因為這一階段是青建地產(chǎn)直接面對市場上顧客的需求，尋找顧客消費欲望的設(shè)想時期，這時青建地產(chǎn)充當(dāng)?shù)氖且环N文化使者的角色———通過市場調(diào)研，了解顧客個性文化的品質(zhì)需求，同時把青建地產(chǎn)的品質(zhì)文化內(nèi)涵及成果介紹給顧客；再輔之廣告的宣傳，讓顧客潛移默化地認(rèn)可青建地產(chǎn)的品質(zhì)文化，從而為今后的營銷奠定堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證青建地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的第一步是從設(shè)計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要首先擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的戶型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間布局、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個要求：一要合理開間，在確定的套房面積內(nèi)，合理安排起居、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格具有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋頂形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使青建地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值，即具有較高的品質(zhì)感。
（2）施工階段的品質(zhì)管理。房地產(chǎn)施工階段是提高房產(chǎn)品質(zhì)的中心環(huán)節(jié)和重點，對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗。施工的技術(shù)品質(zhì)管理，是確保提高房產(chǎn)品質(zhì)的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：第一，提高施工隊伍的品質(zhì)意識。通過思想教育，達(dá)到從領(lǐng)導(dǎo)到基層員工，都樹立起“品質(zhì)第一”的觀念，形成“人人講品質(zhì)，人人為品質(zhì)”的良好風(fēng)氣。第二，增強施工隊伍的技能培訓(xùn)，方式多樣，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式，學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場普及基本知識，提高技能。第三，強化施工現(xiàn)場的技術(shù)品質(zhì)管理。具體來講，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工過程使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗，不合格的堅決不允許使用。二是抽驗關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)。工程技術(shù)人員和品質(zhì)監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照圖紙、方案施工，不得有絲毫的含糊。若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即采取果斷措施，作返工處理。四是記錄關(guān)�，F(xiàn)場施工管理人員，每天認(rèn)真填好“施工日記”，使施工品質(zhì)的每個環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計要求，切實保障青建地產(chǎn)項目品質(zhì)的提高。施工完成后，組織好竣工驗收，組織相關(guān)專業(yè)的專家，按照國家標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格進(jìn)行驗收，對不合格的工程，絕不允許交付使用。 （3）房屋交付后的品質(zhì)管理。 一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)售出后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助業(yè)主解決困難，及時進(jìn)行維修，使業(yè)主滿意。目前青建地產(chǎn)已經(jīng)成立了專門的售后服務(wù)部門對售后維修進(jìn)行跟蹤解決。 二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求業(yè)主的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步
提高房產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)。 三是進(jìn)一步做好物業(yè)管理，力爭把博海物業(yè)公司打造成青島市知名的物業(yè)管理公司，努力將青建地產(chǎn)高品質(zhì)服務(wù)進(jìn)一步延伸到對每一個業(yè)主的關(guān)愛上。
（4）做好品質(zhì)管理基礎(chǔ)工作，強化5S。做任何事情都要從頭做起，青建地產(chǎn)要搞好品質(zhì)文化，首先要腳踏實地的做好品質(zhì)文化管理的基礎(chǔ)工作，它是青建地產(chǎn)開展品質(zhì)管理的基本條件、基本手段。這些工作包括標(biāo)準(zhǔn)化工作、計量化工作、品質(zhì)信息管理工作和品質(zhì)教育工作等。加強基礎(chǔ)工作主要從這幾個方面入手：
第一，加強青建地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化工作。青建地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)尚有欠缺，有些員工標(biāo)準(zhǔn)化意識淡薄，甚至缺乏，有的往往只是憑借一種直覺去干工作。標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容包括：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)三大類，此外在實踐中既要保持標(biāo)準(zhǔn)的相對穩(wěn)定，又要定期進(jìn)行修正，以適應(yīng)外界的變化發(fā)展，實施標(biāo)準(zhǔn)化，有利于保證品質(zhì)，維護(hù)客戶的利益。
第二，做好計量工作。計量化工作是數(shù)據(jù)管理的耳目，沒有計量工作或者不能保證其準(zhǔn)確性，就無法貫徹品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，計量工作貫穿青建地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，對開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行檢測，跟蹤，并作出分析。
第三，加強品質(zhì)信息工作。品質(zhì)信息時反映青建地產(chǎn)開發(fā)過程產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)、銷售及服務(wù)等各個環(huán)節(jié)中的各種數(shù)據(jù)、報表、資料、文件及企業(yè)外部的情報等。品質(zhì)信息必須力求準(zhǔn)確、及時、全面補充，然后對信息進(jìn)行收集、整理、分類、分析、利用、存儲，發(fā)揮其作用，為企業(yè)品質(zhì)管理服務(wù)。
第四，持續(xù)開展品質(zhì)基礎(chǔ)教育工作。讓每一個員工都牢固樹立“品質(zhì)第一”的思想，認(rèn)真貫徹執(zhí)行青建地產(chǎn)品質(zhì)文化管理的各種規(guī)章制度。另外，為促進(jìn)基礎(chǔ)管理工作，還需要有針對性的強化5S 管理，制定公司5S 手冊，員工人手一份，公司
領(lǐng)導(dǎo)組織不定期檢查、評比，制定詳細(xì)的5S評分標(biāo)準(zhǔn)，定期排序，保證5S的持之以恒的有效實施，整理、整頓、清掃、清潔做一次兩次不難，難的是持之以恒，并形成習(xí)慣，只有形成習(xí)慣，才能形成員工的自覺行為。 |
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